Journal of Tax Research
پژوهشنامه مالیات
J Tax Res
Literature & Humanities
http://taxjournal.ir
1
admin
2251-6484
2717-1817
0
10.61186/taxjournal
0
0
0
fa
jalali
1388
9
1
gregorian
2009
12
1
17
6
online
1
fulltext
fa
بررسی و ارائه مدل ارزشیابی اجاری املاک تجاری در سازمان امور مالیاتی شهر تهران
An Investigation and a Model of Rental Valuation for Business Properties in Tehran City Tax Affairs Organization
پژوهشي
Research
تحقیق پیش رو پیرامون بررسی ارزشیابی اجاری املاک تجاری است. طبق قوانین مالیاتی ایران ارزشیابی اجاری املاک باید توسط کمیسیون تقویم صورت گیرد که این کمیسیون با تقسیم شهر تهران به 162 بلوک و تخصیص ارزش مشخص ، برای هر متر مربع از این بلوک ها به این مهم دست یافته است.
این پژوهش در صدد تعیین ملاک ها و عوامل مؤثر بر ارزش اجاری املاک تجاری و ارائه مدلی مناسب جهت ارزشیابی می باشد؛ سپس این فرضیه که روش سازمان مالیاتی برای محاسبه ارزش اجاری ناکارآمد است مورد آزمون قرار گرفته و مدل پیشنهادی با روش سازمان مالیاتی مقایسه می شود .
جامعه آماری این تحقیق تمام واحدهای تجاری شهر تهران است که به صورت قانونی در حال فعالیت هستند. جهت تعیین ملاک های تأثیرگذار بر ارزش اجاری پس از چند مصاحبه اکتشافی و مطالعه تحقیقات گذشته 16 ملاک به عنوان ملاک های احتمالی تأثیرگذار بر ارزش اجاری انتخاب شدند. سپس با استفاده از طراحی پرسشنامه ای که توسط کارشناسان اداره مالیاتی شهر تهران تکمیل شد، 9 ملاک به عنوان مهمترین این عوامل تعیین شدند.
برای طراحی مدل پس از انتخاب 383 نمونه ، 9 معیار تعیین شده،در نمونه ها اندازه گیری شدند. پس از محاسبه ضریب همبستگی اسپیرمن و کندال در سطح معناداری 0/01 ، 6 ملاک انتخاب و سپس با استفاده از رگرسیون خطی چندگانه و روش STEPWISE مدل پیشنهادی طراحی و اعتبارسنجی شد . در مرحله بعد ارزش های اجاری تخمینی با استفاده از مدل بدست آمد و سپس روش سازمان برای بدست آوردن ارزش اجاری واحدهای تجاری توصیف و این ارزش ها محاسبه شدند. در ادامه به مقایسه ارزش های بدست آمده از روش سازمان و مدل با ارزش های واقعی پرداخته شد. مرحله پایانی پژوهش را استفاده از آزمون فرض نسبت موفقیت در جامعه ، و آزمون فرض مقایسه نسبت موفقیت در دو جامعه آماری برای آزمون فرضیات تحقیق تشکیل میدهد.
The present paper aims at exploring rental valuation of business properties. According to Iranian tax laws, rental valuation of properties should be done by a Real Estates Valuation Committee. This committee divides Tehran city into 162 blocks and allocates a rental value/square meters in each block. The present research is firstly aimed at determining indices and factors affecting the rental value of business properties and at presenting an appropriate model for valuation. Then, we test a hypothesis indicating that “the valuation procedure applied by INTA is inefficient” and compare our proposed model with INTA’s method. The statistical population of this research includes all business units acting legally within the geographical area of Tehran. Through some interviews and reviews of literature, we have characterized 16 indices as possibly affecting the valuation of rental value. Then, through developing a questionnaire to be filled up by experts of Tehran City Tax Affairs Organization, 9 indices have been separated as the most important factors. In order to develop the model, after selecting a sample of 383, the 9 indices in question have been measured. Then, in order to develop and validate the intended model, we have calculated the Spearman’s correlation coefficient along with Kendall’s coefficient in the significant level of 0.01 leading to the separation of 6 indices followed by running a linear multiple regression and the administrating the STEPWISE methodology. In the nest stage, estimated rental values have been calculated using both our proposed model and INTA’s methodology. The two sets of values have then been compared against the actual market rental values. The final stage of the research includes testing the “proportion of success” hypothesis (p) as well as testing the hypothesis of “comparison of proportion of success in the two populations” (p1-p2) in order to verify the research hypotheses.
ارزش اجاری ، ملاک های ارزشیابی ، مدل ارزشیابی ، کمیسیون تقویم
Rental value, valuation indices, valuation model, Valuation Committee
93
114
http://taxjournal.ir/browse.php?a_code=A-10-1-104&slc_lang=fa&sid=1
Hassan
Ghodrati
حسن
قدرتی
1003194753284600529
1003194753284600529
No
Assistant Professor at Islamic Azad University, Kashan Branch
استاد یار دانشگاه آزاد اسلامی واحد کاشان
Esrafil
Doustdar
اسرافیل
دوستدار
1003194753284600530
1003194753284600530
Yes
M.A.in Accounting
دانشجوی کارشناسی ارشد حسابداری